Gemeente
Amsterdam

De Stem van West

De stemperiode is afgelopen

Stemmen

0
0
0
0
0
0

Status

De stemperiode is afgelopen

Bloksgewijze stadsvernieuwing in 19e eeuwse wijken

Door W. Bij
10 maart 2017
De Stem van West   |   24 augustus 2017 11:51

Beste W. Bij,

Dank voor je plan, helaas is het niet gelukt om in de 90 campagne-dagen boven de 100 stemmen uit te komen. Pas wanneer dat lukt kom je op een van de 3 de peildata in de volgende fase waar gekeken wordt welk 100+ plan de meeste stemmen heeft.

Je plan blijft echter beschikbaar op de site van Stem van West. Daarnaast ben je altijd welkom om in het Algemeen Bestuur over je plannen en ideeen te praten via de reguliere inspraak. Je kan je hiervoor opgeven via deze link.

Met vriendelijke groet,

Alex
de Stem van West

Pak stadsvernieuwing in de 19e eeuwse wijken bloksgewijs aan. Bouw kelders onder de huizenblokken, parkeer auto's onder de binnentuinen.

Uitdaging.
In Amsterdam zijn tussen 1880 en 1920 veel woningen in de vorm van “gesloten huizenblokken” gebouwd. Het eigendom is inmiddels versnipperd geraakt, al is er sinds kort een tendens dat grote (internationale) beleggers appartementen in de grote steden opkopen.
Die bouwblokken staan op houten palen die op termijn vervangen moeten worden. Laat de gemeente Amsterdam dat pand-voor-pand gebeuren of stimuleert ze Verenigingen van Eigenaars om dat als gemeenschappelijk project aan te pakken?
Eigenaars krijgen meer waar voor hun geld en de gemeente heeft er belang bij dat de blokken blijven staan.
De woningdichtheid binnen de ring daalt als je de oude blokken sloopt en vervangt door nieuwbouw.
De hoogte van de erfpacht heeft op termijn grote invloed op de ontwikkelingen in de 19e eeuwse wijken:
blijft er geld over om te renoveren of verpaupert het bestand en wordt sloop+nieuwbouw het alternatief?
 
Kenmerken.
De bouwblokken zijn rechthoeken van aaneengesloten panden, met daartussen (voorheen) al dan niet gemeenschappelijk groen. Elk pand heeft 3, 4 of 5 zelfstandige woonlagen, soms zelfs meer. De gevel is overal bijna even hoog, behalve op 2 plekken in het blok: in of nabij de korte zijden bevindt zich een woninguitbouw, een garagebox, bergruimte of schutting van metselwerk, betonplaten of hout (zie foto).
Die lage elementen "gaan we" opofferen. Lees verder.
 
Voorstel.
Ontwikkel een meerjarenplan voor een gezamenlijke aanpak met het doel de fundering van een bouwblok als geheel te vervangen. Voordeel: alles in 1 keer spaart kosten en levert kwaliteits- en schaalvoordelen op.
 
Wat is het idee?
Zet de woningen op nieuwe palen, bouw er kelders onder en maak onder de binnentuin een ondergrondse parkeergarage, fietsenstalling, opslag- en/of bedrijfsruimte.
(Door een kelder onder het pand te bouwen komt de zolder vrij om als woning in te richten).
 
Hoe doe je dat?
Fase 1.
  • Onteigen, sloop en verwijder de twee lage stukken in de bouwblokken. Die zijn nodig als in- en uitritten tijdens de bouw.
  • Ontruim de binnentuinen; dit wordt de tijdelijke bouwplaats.
  • Zet het gehele bouwblok rondom in de damwanden.
  • Zet in een goed gecoördineerde actie zo snel mogelijk nieuwe palen onder de panden.
  • Ontgraaf de ruimten tussen de palen.
  • Leg een keldervloer onder de woningen, op royale diepte en bouw e.e.a. af.
Fase 2.
  • Graaf de binnentuin af tot op het niveau van de keldervloeren.
  • Bouw er een parkeergarage, met aansluiting op de kelders.
  • Leg bovenop  garage de nieuwe binnentuin aan.
De gesloopte lage stukjes die tijdelijk dienst deden als toegang tot de bouwplaats worden definitieve in- en uitgang van de parkeergarage. Geschatte bouwtijd: 2 jaar. Punt van aandacht:  logistieke aspecten.
 
Rekensommen.
De vele bouwblokken in de stad verschillen van maat. In dit rekenvoorbeeld gaat het om 'de grote getallen', op de achterkant van een bierviltje geschreven. Het is slechts een grove schatting.
Nemen we als voorbeeld een willekeurig bouwblok:
Eerste Helmersstraat, Staringplein, Brederodestraat, Pieter Langedijkstraat.
Afmetingen voorgevel 100x40m, achtergevel 80x20
De woningen beslaan 2400m2, de binnentuin 1600m2, samen 4000m2.
Ik tel voor het gemak 30 panden, elk met 4 woonlagen.
  • Fase 1.
Stel dat er op elke 1½ meter fundering een paal moet worden gezet. Een pand is 10½ m diep en 7½ m breed. De rechterzijwand heeft dan 8 palen nodig, de voor- en achtergevel elk 5. (de linkerzijwand wordt door de palenrij van het buurpand ondersteund).  Elk pand heeft dus 18 palen. Zo kom ik op 540 palen +10% is 600 van €10.000 per stuk, = €6mln, €200.000 per pand, €50.000 per woning.
Neem meteen de renovatie van leidingen en dak mee, en zet een lift tegen de achtergevel. Dat kost nog eens zo’n bedrag.
Investeer €100.000 per appartement en het casco kan weer 50 jaar mee. Dat lijkt me te financieren als je er een lange termijnproject van maakt. Immers de woning is ook door de nieuwe kelder meer waard geworden.
  • Fase2.
De garage meet 1600 m2, goed voor ±80 parkeerplekken van 20m2 per stuk, bruto. Als de bouwkosten van een garage €3000 per m2 zijn kost die €4,8mln, €60.000 per plaats. Qua huur van zo’n plek zit je dan op zo’n €400 per maand. Veel geld maar niet onrealistisch, op termijn behapbaar (je auto gaat langer mee).
 
Resultaat.
Zo gaat de hele 19e-eeuwse gordel weer minstens 50 jaar mee: goede huisvesting voor een alleszins "redelijke"prijs, hoge woondichtheid, alle auto’s ondergronds en de openbare ruimte wordt weer fraai.
 
Doe je het niet?
Renoveer je de bouwblokken niet als entiteit, dan zijn ze over enkele decennia vervallen, half-wel en half-niet vervangen of krijgt het de allure van de Borgerstraat: 3x niks. (sorry). Dan verliest Amsterdam zijn karakteristieke en aantrekkelijke wijken en wordt de kans gemist om de openbare ruimte beter in te richten.

Voorwaarden
De eerste stap om tot een gezamenlijke aanpak te komen is het oprichten van een VvVvE: een Vereniging van Verenigingen van Eigenaars. Die moet als eenheid beslissen over de toekomst van het blok.
Dergelijke grote renovatieprojecten kosten veel geld.
Reden te meer om de erfpachtplannen van de gemeente nog eens kritisch tegen het licht te houden!

Locatie

“Heb jij een goed voorstel?” Stuur je plan in!

Argumenten

Nog minimaal 0 tekens
Je hebt nog 0 tekens over.

Argumenten voor

Nog geen argumenten voor.
Nog minimaal 140 tekens.
360 tekens resterend.
Nog minimaal 0 tekens
Je hebt nog 0 tekens over.

Argumenten tegen

ReindeR Rustema | 13 maart 2017 09:36

Klinkt goed, maar het idee om parkeergarages onder de huizen te bouwen heeft desastreuze gevolgen voor Amsterdam als geheel. Je moet juist geen auto's aantrekken, want die moeten ook door de Amsterdamse straten rijden om bij die parkeergarages te komen. Zonder parkeergarages onder die blokken vervalt de sterkste meerwaarde van dit plan.

Reageren
ReindeR Rustema | 3 april 2017 12:10

Er is nog een probleem met parkeergarages onder die blokken lees ik net in een tekst over 'vergunningsvrij kelders aanleggen' in west. Het heeft gevolgen voor de waterstand. Precaire kwestie...

Reageren
M Cruz | 3 juni 2017 00:23

Dit zou ernstige problemen met grondwaterverplaatsing veroorzaken en het risico op overstroming verhogen. Ook moet het de prioriteit van de stad zijn om het aantal parkeerplaatsen te verminderen, niet alleen in dezelfde buurt te reconfigureren.

Reageren
Nog minimaal 140 tekens.
360 tekens resterend.